L’assegurança de caució, o com finançar la compra d’un habitatge sense hipotecar-la (El País)

El deseo de comprar una vivienda cuando no se dispone del dinero suficiente aboca, en la práctica totalidad de los casos, a pedir una hipoteca. Al poner como garantía el inmueble del que adquiere la titularidad, el usuario recibe del banco un préstamo que tendrá que devolver en un plazo establecido y con intereses. Pero, ¿existe otra manera de financiar la compra de una vivienda? La respuesta llega de Francia y se llama seguro de caución. A través de este producto, en lugar de hipotecarse, el usuario contrata un préstamo cuya garantía es el seguro, y será la aseguradora quien se hará cargo de su deuda cuando él no pueda pagar. Aún así, el seguro de caución presenta algunos inconvenientes para el usuario, y su implantación en España, por lo menos en su versión gala, es complicada por las peculiaridades que caracterizan el mercado.

En Francia, quien quiera evitar financiar la compra de una vivienda con hipoteca, puede pedir al banco un préstamo no hipotecario, acompañado de un seguro de caución. Esto quiere decir que, si el cliente no paga las cuotas del préstamo, en lugar de tener que entregar la vivienda al banco, será la aseguradora quien devuelva la deuda y la reclame al cliente, que es también el tomador del seguro. Primer problema en España: el coste del crédito. Si este fuera un préstamo personal, la TAE (tasa anual equivalente, que engloba no solo el tipo de interés nominal sino también otros gastos y comisiones) sería muy superior a los tipos de interés que se aplican en la actualidad tanto en las hipotecas fijas como en las variables. Según los últimos datos disponibles del Banco de España, el tipo medio de los préstamos al consumo en enero era el 8,42%.

Y, segundo: el capital que suelen conceder los bancos en esta categoría de créditos, al llegar como mucho a 70.000 euros, no es tan elevado como suele ser el necesario para comprar una vivienda. Por todo ello, el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, opina que “en España nos puede parecer impensable comprar una casa de esta forma”, siempre y cuando la financiación se haga con un préstamo al consumo.

Desde el punto de vista de la repartición de la tenencia de las viviendas, sin embargo, los dos mercados son muy parecidos. Si en España más del 75% de la población tiene una vivienda en propiedad y, de esta parte, el 30% sigue pagando en la actualidad un préstamo hipotecario, en Francia los propietarios suponen el 65%, y el 35% de ellos ha pedido un crédito, con hipoteca o sin ella, según los últimos datos de Eurostat. Pero “en Francia, donde llevan alrededor de tres décadas en el mercado, los préstamos para la compra de una vivienda con seguro de caución suponían el 60% de los créditos vivos en 2016 y las últimas estimaciones los sitúan cerca del 70%”, explica Mikel Landa Ruiz de Arcaute, director comercial y de marketing de CBP, una consultoría gala especializada en la gestión de este producto.

Costes emocionales

El mayor atractivo de esta solución para el usuario es el hecho de ser más económica que una hipoteca, ya que en Francia “todos los costes de formalización de un préstamo hipotecario están sufragados por el comprador”, subraya Landa. “El coste de un préstamo con seguro de caución es inferior, y este producto permite, además, evitar el coste emocional de saber que tu vivienda está hipotecada”, añade. Por el contrario, los cambios en el reparto de los gastos hipotecarios introducidos por el Gobierno en 2018 y, el año pasado, por la Ley de crédito inmobiliario —ahora solo la tasación corre a cargo del comprador—, hace que el préstamo con seguro de caución no resulte tan rentable para el público español.

Otra ventaja, esta vez para las entidades, reside en la resolución de eventuales conflictos. “En ambos países existe un período de reclamación en el que se puede llegar a un acuerdo amistoso. La diferencia es que en España tanto esta fase como la reclamación en sede judicial las realizan los bancos, mientras que en Francia, cuando hay un seguro de caución, son las aseguradoras las que asumen el litigio en los tribunales”, detalla Landa.

Este seguro, además, reduce el riesgo y garantiza al banco que podrá cobrar el 100% de la deuda. La entidad se ahorrará también dinero en el caso de tener que reclamar las cuotas impagadas, puesto que de ello se encarga la aseguradora. “Este producto hubiera sido muy interesante durante la crisis económica, ya que los bancos no hubieran asumido todos los impagos y los ciudadanos hubieran tenido más opciones para pagar su deuda, ya que esta no se garantiza con la vivienda”, reflexiona Colombelli.

“Con el seguro de caución, la capacidad de pago del cliente está más controlada que en la garantía hipotecaria. Además, este seguro acortaría los plazos de contratación del préstamo, ya que no sería necesario pasar por el notario”, ahonda Landa, quien añade: “Este seguro nunca ha existido en España, aunque es una alternativa que están considerando las principales entidades financieras”.

De hecho, Bankoa —entidad financiera perteneciente al grupo francés Crédit Agricole, y con sede en San Sebastián— lanzó el mes pasado un préstamo para compra de vivienda con seguro de caución. El producto que comercializa, sin embargo, tiene características peculiares. El consejero delegado de Bankoa, Jesús Suárez, recalca que, lejos de ser un crédito al consumo, las condiciones de su préstamo personal “son prácticamente idénticas a las de una hipoteca”, aunque no ofrece detalles sobre el TAE. En cuanto al capital de financiación, asegura que se han concedido préstamos de hasta 750.000 euros.

Al contrario de lo que ocurre en Francia, el tomador del primer seguro de este tipo en España es el banco. Eso sí, “el cliente se compromete a mantener la vivienda libre de cargas y gravámenes en su patrimonio, y, a partir de la cuarta cuota impagada, nos concede el permiso de hipotecarle la vivienda”, aclara Suárez, quien define así el público objetivo: “Clientes de perfil medio y alto, con ingresos estables y elevada empleabilidad”.