La banca explora vies per cobrir amb assegurances el risc en les hipoteques (Expansión)

R. SAMPEDRO 30 SEP. 2019 – 12:18

Algunas entidades estudian financiar hasta un 20% de la compra de una vivienda con un seguro como garantía. A&M estima ahorros de unos 1.200 millones para el sector.

Vuelta de tuerca al negocio hipotecario en España. Los bancos exploran vías para cubrir el riesgo hipotecario con seguros de caución, que servirían a las entidades como garantía de los clientes para devolver los préstamos concedidos en caso de impago, según fuentes financieras. Se trata de una fórmula muy extendida en Francia (en 2017 una de cada cuatro adquisiciones de vivienda se garantizaron con un seguro de caución hipotecaria) y que supondría un cambio radical en el actual sistema de garantía real, en el que el inmueble suele ser el aval hipotecario.

Algunos de los grandes bancos valoraron recientemente este nuevo modelo, aunque, de momento, lo han descartado. Pero son conscientes de que la escasez de negocio por una demanda que no acaba de despertar y el contexto de bajos tipos de interés que se mantendrá en Europa en el medio plazo les empujan a analizar estrategias como hipotecas con seguros de caución, explica un directivo del sector financiero al tanto de los planes estratégicos de los principales bancos.

Otras entidades estudian una fórmula intermedia que combine una hipoteca con garantía real para el 80% de la financiación para comprar una vivienda con un seguro de caución para hasta el 20% restante. “Sería una fórmula para poder ofrecer financiación por el 100% del inmueble sin demasiados riesgos”, explican fuentes de uno de los grandes bancos que estudia esta vía. Antes de la crisis, los bancos financiaban el 100% de la compra de viviendas, lo que se convirtió en un riesgo elevado de impago con el desplome del valor del inmueble.

Impacto económico

La consultora Alvarez & Marsal (A&M) ha medido el impacto que tendría este nuevo modelo hipotecario en España. Tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio, la formalización de la garantía real hipotecaria supondrá unos costes de unos 1.200 millones anuales para el sector, según la consultora. Este cálculo tiene en cuenta un incremento promedio del 2,71% de los gastos de constitución de la garantía real que deben asumir las entidades con la reforma hipotecaria, que exime al cliente de todos los gastos hipotecarios a excepción del de tasación.

A&M considera que reemplazar la garantía real en la nueva financiación destinada a la compra de viviendas por un seguro de caución hipotecaria eliminaría estos costes de formalización. Además, estima que este nuevo modelo reduciría el consumo de capital de las entidades en 240 millones al año, un ahorro que llegaría a alcanzar los 550 millones anuales en la nueva producción hipotecaria a partir de 2021, cuando se iniciará la implementación progresiva de Basilea IV.

Estos ahorros en los bancos se trasladarían a los clientes. Para una hipoteca media de 150.000 euros, la consultora estima que la prima del seguro para la cobertura de toda la duración del préstamo ascendería a unos 1.900 euros. Si se añade esta prima a la cuota mensual, A&M calcula que la factura de la hipoteca para el cliente pasaría de unos 489 euros a 453 euros al mes. Es decir, un 7% menos que la cuota que afronta un hipotecado con el actual modelo de garantía real. Las estimaciones están basadas en un importe de nueva producción anual de unos 44.000 millones y en caso de que el 100% de las nuevas hipotecas se formalicen con un seguro de caución individual.

La banca podría impulsar el modelo de hipotecas con seguros de caución para renegociar, por ejemplo, los créditos ligados al IRPH. “Hay una oportunidad de redefinir el negocio hipotecario y todo dependerá de que alguna entidad abra el mercado”, explica Sergio Redruello, director general de Alvarez & Marsal.